YakutiaMedia, 7 июня. Рынок жилищного кредитования в России сейчас переживает неоднозначный этап. Процентные ставки остаются на высоком уровне, однако интерес к покупке жилья не снижается. Но, как показал анализ "Известий" на основе данных Центробанка, финансовые организации все чаще уменьшают объемы ипотечных ссуд по сравнению с изначальными пожеланиями клиентов. Для Якутии, где стоимость квадратных метров из-за климатических условий и транспортных сложностей традиционно превышает общероссийские показатели, этот разрыв превращается в настоящую проблему для заемщиков
В последнем квартале 2025 года расхождение между желаемой и утвержденной суммой займа составило около одной трети. В целом по стране граждане просили у банков в среднем 6,1 миллиона рублей, но кредиторы были готовы выдать только 4,1 миллиона. .
В чем заключается сложность? Типичная картина такова: семья выбирает подходящее жилье, договаривается с владельцем, подает заявление в банк — и сталкивается либо с отказом в полном объеме, либо с одобрением на гораздо меньшую сумму. Если человек просил 7 млн, а банк согласен дать только 4,5 млн, сделка проваливается. Приходится снова искать, менять параметры и подбирать более дешевый объект. Это не только трата времени, но и возможность упустить хороший вариант, пока цены продолжают расти. В условиях Якутска, где качественные квартиры в престижных районах расходятся за несколько дней, такая ситуация становится критической.
Финансовые организации объясняют ужесточение правил ростом долговой нагрузки населения и собственными опасениями. Регулятор, в свою очередь, настаивает на более осторожном подходе к оценке платежеспособности заемщиков. В итоге банки все чаще ориентируются не на запрашиваемую сумму, а на реальный доход клиента после вычета всех текущих платежей. Если у человека уже есть автокредит или потребительский заем, банк, скорее всего, сократит ипотечную сумму. Для семей из Якутии, где часто оба супруга работают, но имеют несколько кредитных обязательств одновременно, это становится серьезным препятствием.
Стоит оценить масштаб разрыва на примере конкретных банков. По информации ЦБ, крупнейшие участники рынка — Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк — демонстрируют похожую тенденцию. В среднем по системе одобренная сумма составляет 65–70 процентов от запрошенной. У некоторых локальных банков этот показатель может быть еще ниже. Если пересчитать на условия Якутска, где средняя цена квадратного метра в новых домах колеблется около 160–180 тысяч рублей, а на вторичном рынке-— примерно 130–150 тысяч, то картина получается малообнадеживающей.
Попробуем представить ситуацию. Допустим, покупатель в Якутске имеет минимальный объем личных накоплений — 15–20 процентов от стоимости квартиры. Это стандартное требование для большинства ипотечных программ. Он находит квартиру за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — около 1,2 млн Оставшиеся 5,8 миллиона он планирует взять в кредит. Он подает заявку, но банк, оценив его доходы и текущие обязательства, одобряет только 4,1 миллиона— ровно столько, сколько в среднем готовы выдавать банки по стране. В итоге покупатель может рассчитывать на квартиру стоимостью не более 5,3 млн рублей (4,1 млн кредита плюс его собственные 1,2 млн). Это означает, что ему придется искать объект почти на 2 миллиона дешевле изначального. На практике это означает переезд из центрального района в спальный, с новостройки на вторичку или уменьшение метража на 15–20 квадратов.
А что, если накоплений еще меньше? Если у покупателя есть лишь 10 процентов от стоимости квартиры, то при запросе в 6 млн в банк одобрит те же 4,1 млн. С учетом его взноса в 600 тысяч, максимальная цена жилья составит 4,7 млн. В Якутске за такие деньги можно рассчитывать разве что на небольшую однокомнатную квартиру на окраине или в доме старого фонда с износом 60–70 процентов. Для семьи с детьми такой вариант часто неприемлем, и они вынуждены либо отложить покупку, либо резко снижать требования к качеству жилья.
Почему это происходит именно сейчас? На это есть несколько причин. Во-первых, высокая ключевая ставка заставляет банки закладывать в кредиты повышенную премию за риск. Во-вторых, ЦБ ужесточил макропруденциальные лимиты — ограничения на выдачу ссуд заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Банкам стало невыгодно кредитовать людей, у которых на платежи уходит более половины доходов. В-третьих, сами заемщики в Якутии часто завышают свои ожидания, ориентируясь на квартиры, которые объективно не соответствуют их платежеспособности.
Как избежать ловушки ипотечного разрыва? Если банк готов дать 4 млн, не стоит смотреть объекты дороже 5–5,5 млн с учетом собственных средств. Также стоит снизить долговую нагрузку: закрыть мелкие кредиты и кредитные карты перед подачей заявки. И, конечно, увеличить первоначальный взнос. Если есть возможность накопить 30–40 процентов от стоимости квартиры, разрыв между запросом и одобрением будет минимальным, а условия кредита — заметно более выгодными.
Для Якутии, где рынок жилья отличается высокими ценами и ограниченным предложением, проблема ипотечного разрыва особенно болезненна. Местные застройщики, напротив, не снижают цены, а банки продолжают закручивать гайки. Выход — в реалистичной оценке своих возможностей и грамотной финансовой подготовке. Никто не отменял правило: сначала одобрение, потом выбор квартиры. Тот, кто его нарушает, рискует остаться и без жилья, и без времени, и без нервов.
