5 февраля 2024. В 2022 году европейский рынок недвижимости закрылся для россиян, отечественные инвесторы стали выводить с него деньги и вкладывать в другие объекты. Из перспективных направлений для российских инвестиций можно отметить Таиланд, ОАЭ и КСА (Саудовскую Аравию). О том, чем эти страны привлекают российских инвесторов и где выгоднее всего приобретать недвижимость, рассказала Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.
Тайскую экономику сильно подкосила пандемия. Значительную часть бюджета Таиланда составляли доходы от туризма, и закрытые границы негативно сказались на всей экономике страны. Поэтому сейчас тайские власти максимально заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций.
Популярность Таиланда как курорта чрезвычайно велика. В прошлом году правительство королевства утвердило концепцию развития туризма, которая призвана привлечь 35 млн иностранных путешественников. И это вполне реальные цифры — в 2023 году Таиланд посетило 28 млн туристов.
Эта страна привлекает российских инвесторов за счет развитой экономики и инфраструктуры. Тайский бат — довольно стабильная валюта, а сама экономика развивается за счет реальных промышленных производств. Здесь находятся заводы Ford, General Motors, BMW, Mitsubishi, Mazda, Toyota, Isuzu, Honda, Nissan. Также Таиланд — один из лидеров по экспорту риса, креветок, кокосов, сои, сахарного тростника. Планируется, что в 2024 году ВВП Таиланда вырастет на 3,6%.
Иностранцы могут приобретать недвижимость в кондоминиумах — по закону, который называется Condominium Act, до 49% площади кондоминиума может быть продано иностранцам. У каждого кондоминиума есть так называемая иностранная квота, которая регламентирует объем площади на продажу гражданам других стран. Приобрести жилье в конкретном кондо можно, если там не закончилась иностранная квота.
Покупать недвижимость иностранцы могут во фрихолд (полное владение) или лизхолд (долговременную аренду на 30 лет с возможностью двукратного продления на такой же срок). Виллу иностранец купить не может, так как продажа земли гражданам других стран запрещена. Но часто используется такая схема: виллу покупает тайская компания, где тайские учредители держат 51% акций, а иностранный акционер — 49%, причем акции иностранца привилегированные. Таким образом, иностранец имеет право подписи и решающий голос, вследствие чего получает чанот — свидетельство о праве собственности на виллу.
Инвестируя в недвижимость, можно получить визу сроком на 1 год с ежегодным продлением. Для этого нужно приобрести жилье на сумму от 10 млн бат (около $280 тыс) во фрихолд или лизхолд. Виза будет действовать, пока человек будет владеть недвижимостью. Также, если инвестировать в недвижимость не менее 40 млн бат (чуть более $1 млн), можно получить возможность покупать землю в Бангкоке и Паттайе.
Наиболее выгодно покупать квартиру в Таиланде на начальном этапе строительства — цены в этот период минимальны, а еще можно оформить беспроцентную рассрочку до тех пор, пока объект не будет сдан. На финальном этапе стоимость квартиры уже будет на 30-40% выше.
Для поощрения инвесторов в Таиланде действуют программы по возвращению инвестиций в недвижимость. Так, по программе гарантированного дохода можно получать от застройщика 5-10% годовых от стоимости жилья на протяжении 5-10 лет. А по программе rental pool управляющая компания будет выплачивать процент от дохода с аренды — поиском арендаторов и обслуживанием жилья компания займется сама.
Недвижимость в Эмиратах уже давно пользуется спросом у россиян. Здесь сформировалось довольно многочисленное русскоязычное коммьюнити, да и в целом в ОАЭ положительно относятся к экспатам. Во время пандемии население страны значительно сократилось, потому что подавляющее большинство жителей Эмиратов — эмигранты. Поэтому сейчас правительство всячески поощряет переезд сюда состоятельных граждан других стран и иностранные инвестиции в недвижимость.
Самый популярный среди россиян эмират — Дубай. Но в последнее время наши соотечественники обращают внимание и на другие эмираты — например, Абу-Даби или Рас-эль-Хайма. Инфраструктура здесь так же хорошо развита, как и в Дубае, но рынок еще не перегрет, и цены на недвижимость ниже. Так, стоимость жилья в Абу-Даби в среднем на 46% ниже, чем в Дубае.
ОАЭ — это крупнейший экономический и туристический хаб с самыми позитивными перспективами. Поэтому вкладывать здесь в недвижимость весьма выгодно. Экономика и инфраструктура Эмиратов стремительно развиваются по стратегии, охватывающей период до 2031 года. Например, уже сейчас частично функционируют, строятся или планируются такие объекты, как:
Покупать недвижимость в ОАЭ могут только граждане Эмиратов и стран Персидского залива. Иностранцы имеют право приобретать жилье только в специальных фрихолд-зонах — больше всего их в Дубае, но также они есть и в Рас-эль-Хайме, Абу-Даби, Аджмане и Умм-эль-Кайвайне. Впрочем, государство заинтересовано в иностранных инвестициях, и новые перспективные проекты появляются как раз во фрихолд-зонах.
Также можно арендовать недвижимость сроком до 99 лет. Есть несколько вариантов аренды:
За инвестиции в недвижимость дается золотая виза на 5 лет с возможностью продления на тех же условиях. Чтобы получить визу, нужно вложить в недвижимость от 2 млн дирхам (около $544 тыс) с использованием кредита в одном из одобренных местным органом банке. Привилегии визы распространяются на всю семью. Также можно получить визу инвестора сроком на 2 года с возможным возобновлением — для этого нужно потратить на недвижимость не менее 750 000 дирхам (около $204 тыс).
Налогов на недвижимость и на доход от сдачи в аренду в ОАЭ нет. Курс дирхама стабилен. Развитая экономика позволяет спокойно жить, развивать бизнес или получать пассивный доход от сдачи недвижимость в аренду. А в некоторых объектах Абу-Даби действует программа гарантированного дохода, по которой застройщик ежегодно выплачивает собственнику 6% от стоимости жилья в течение трех лет.
Стоит отметить, что недвижимость в ОАЭ довольно дорогая. Государство заинтересовано в привлечении крупных инвесторов, поэтому большинство объектов для инвестирования — это элитное жилье и отели. Стоит ориентироваться на вложения от $500 тыс. Но в Эмиратах будет гарантированный спрос на арендную недвижимость не только среди туристов, но и среди тех, кто приехал сюда по работе или для развития бизнеса.
Саудовская Аравия долгое время была закрытой для туристов страной с жесткими религиозными нормами. Но в 2017 году фактическим правителем стал Мухаммед бен Салман — сын нынешнего короля. Он решил сделать страну более светской и привлечь туда иностранный капитал. Так, с 2019 года КСА могут посещать туристы, а женщинам там необязательно покрывать голову и носить хиджаб. Но все равно правила здесь пока довольно строги, по сравнению с другими странами Ближнего Востока — например, даже туристам не рекомендуется ходить по улицам в открытой одежде, а алкоголь здесь строго запрещен.
Сейчас Саудовская Аравия развивается по стратегии Saudi Vision 2030, где в том числе планируется увеличение рынка недвижимости и привлечение инвестиций. Для этого было разработано несколько масштабных проектов, крупнейшие из них — это самый большой развлекательный центр в мире Qiddiya и "умный" город NEOM с собственным промышленным районом, морским курортом и горнолыжным склоном.
Однако пока беспрепятственно покупать недвижимость в КСА могут только граждане самой Саудовской Аравии и стран Ближнего Востока. В 2021 году появилась информация, что государство планирует разрешить иностранцам приобретать жилье и коммерческую недвижимость, но закон пока не принят. А вот инвестировать в недвижимость иностранцам разрешено.
Стать собственником недвижимости может иностранец с ВНЖ — например, если он приехал в КСА по работе. В таком случае он имеет право приобрести один объект для личного проживания в любом регионе, за исключением Мекки и Медины. Международные компании с разрешением на работу в КСА тоже могут покупать жилье для своих сотрудников, бизнеса или инвестиций. Но сама по себе недвижимость не дает право на постоянное проживание — если ВНЖ закончился, то придется уехать, даже имея жилье в собственности.
Также КСА предоставляет возможность купить резидентскую визу премиум-класса. Доступно два варианта — виза на ограниченный срок с ежегодной оплатой 100 тыс риалов (около $26 тыс) или постоянная виза с единовременной оплатой 800 тыс риалов (около $213 тыс). Чтобы получить визу, нужно предоставить доказательства финансовой состоятельности — справку о заработной плате или отчет о финансах для предпринимателей. Резидентская виза дает право на покупку недвижимости по всей стране, за исключением Мекки, Медины и приграничных районов.
Права иностранцев на недвижимость тоже ограничены. Чтобы бороться со спекулянтами, государство запрещает продавать недвижимость в течение пяти лет после покупки. А оформить свою недвижимость как постоянное место жительства можно только, если собственник в течение пяти лет не покидал страну более, чем на полгода. Несмотря на все эти сложности, КСА представляет собой растущий рынок с большими перспективами.
***
Дубай популярен среди российских инвесторов, но цены на жилье там сейчас довольно высоки. При этом, другие города ОАЭ не сильно отстают от Дубая по развитию, а стоимость недвижимости там пока ниже.
Таиланд, в свою очередь, активно привлекает иностранный капитал после вынужденного простоя рынка в период пандемии. Сегодня приобрести жилье можно в любом районе, есть беспроцентная рассрочка на строящиеся объекты, а застройщики предлагают программу гарантированного дохода.
Саудовская Аравия пока не разрешает приобретать недвижимость в собственность, но уже сейчас можно инвестировать в жилые и коммерческие объекты. И глядя на план развития государства, можно ожидать больших перспектив для иностранных инвесторов.